当年房价很猛的环沪城市，现在怎样了？

最近，这则新闻让我对环沪楼市冷淡又有了新认知。

当年被称为环沪之王的某昆山新盘，居然开始五折出售。

降价项目今年一次性拿出十几套现房直接降半价出售。

该盘备案价 2.3w/ 平的小三房，五折促销之后单价仅 1.18w/ 平。和二手平台上挂牌价 1.5w~1.8w/ 平的二手对比，价格还要低。

虽然这是特殊房源，才出现折价出售的情况，但却也让人感受到了环沪楼市的寒冷。

我同步咨询了昆山花桥的中介，新房折扣已成环沪趋势，花桥多个楼盘都打折。

作为响当当的环沪一哥，昆山房价曾无限接近上海郊区，最高来到 3 字头，如今新盘可以自降身价到这种程度。

连作为环沪之光的昆山都能如此，我不禁好奇，那其他那些当年和昆山一同火起来的环沪城市，现在又如何了呢？

前几年，房价突然火起来的环沪，可不止昆山。

上海周边一些区县，靠着距离优势，甚至闯出了 " 环沪七子 " 的名号。

昆山花桥是最早地铁和上海相连的地方，自然而然成为上海外溢的第一站。

嘉善虽然没有地铁，但是在长三角一体化战略下，作为高铁和城际轻轨和上海连接最紧密的县城，也分到一杯楼市热度的羹。

吴江有沪苏湖铁路，还曾传出地铁 17 号线会延长通过成为第二个昆山，太仓离上海市区最近，也有沪苏通铁路，启东有恒大当年造的梦幻海景 ......

我不禁好奇，当年靠着规划和资源利好，曾经有过一段巅峰时刻的 " 环沪七子 "，嘉善、吴江、平湖、启东、太仓等等，在如今，彻底失去了 " 上海楼市涨价 + 限购 " 这两大庇护伞之后，现在情况到底怎么样了？

一

跌得最厉害的环沪，不是昆山。

之前没有系统统计过，不同的环沪城市，房价目前跌了多少。

由于多个城市的数据需要统一标准来比较，我选择了中国房价行情网这个平台，主要选取当初被称为环沪七子中的和上海连接最为紧密的几个地方：启东、平湖、太仓、昆山、嘉善、吴江。

拉出长周期房价来看，它们基本都在 2015~2018 年涨起来的。

（来源：中国房价行情网）

涨得最高的为昆山，高达约 107%，房价直接翻倍。

其他环沪城市也不甘落后，保持 80%~90% 的增速。

（来源：中国房价行情网）

为什么 2015 年开始，环沪城市的房价就开始止不住了？

我们先来看看那几年上海楼市发生了什么，而环沪这几个城市又在做什么。

首先，2015 年，上海楼市整体涨幅超过三成，创下历史新高。

原因是当年 330 新政，降低了二套房首付从 70% 至 40%，刺激大量改善需求，且公积金首套贷款额度提升，且二手房营业税从 5 年免征到 2 年免征 ......

大量的政策利好下，上海楼市整体大幅上涨。

那是一个所有人都认定只要在上海买房就能赚钱的时代。

也因此，上海限购的门槛越来越高。

紧接着隔年 2016 年上海开启了从 2 年社保限购到 5 年的时代。

因此不管是刚需的客户，还是投资的客户，都被拦在上海楼市之外

这样的楼市环境下，给了环沪城市机会，尤其是那些距离上海相对近且无限购门槛，房价又低的。

最典型的，直接利好昆山花桥，花桥可以和上海直接地铁连接，昆山成为环沪老大哥。

然后在上海楼市普涨，又限购的背景下，长三角一体化在 2018 年上升为国家战略，2019 年又提出要建设长三角一体化发展示范区。

在示范区范围内的一大批环沪区县，又开始第二波起势，比如吴江和嘉善。

在连涨了七八年之后，这些环沪城市于 2022 年同步上海楼市开始进入房价下行周期，紧接着 2024 年，上海不仅房价下跌，外环外限购也解除。

因此，当年冲得最猛的环沪七子，房价纷纷也下调。

2024 年最近房价跟峰值相比，跌幅从 9% 至 28% 不等。

（来源：中国房价行情网）

但是，跌得最厉害的不是昆山，而是启东。

回顾这些年环沪的上涨和下调，我们也看到了不同地方的分化。

启东二手房价跌去 28%，成为现在环沪房价下调最猛的地方。

我们也曾去到启东市调，实地探访启东的二手价格甚至比腰斩更加夸张。

当前部分房源二手挂牌价与开盘价对比

在启东也大量存在着投资客买了不住，空置完全租不出去，保持着开发商原精装的房子。

2024 年 1 月在售房源实拍

超大文旅盘的房价暴跌就是启东房价大幅下滑的原因。

而在启东，这样的楼盘还不止一个，除了恒大海上威尼斯，还有一个位于崇明岛上但行政划分却属于南通的绿地长岛项目。

当初开发商以 " 环沪 " 概念和 " 有可能划入上海 " 的噱头，在 2015 年以 8000~11000 元 /㎡开盘，如今大量房东却以 3000~4000 元 /㎡，亏了 70% 左右求卖，却也卖不出。

仅恒大海上威尼斯和绿地长岛就能看到当初靠环沪概念涨得最猛的文旅养老盘，现在跌得最厉害。

环沪降价的第二梯队，是平湖、太仓、昆山，大约有 18%~22% 不同程度的降幅。

这几个地方曾是投资客和双城生活刚需的重点考虑，如今投资客离场，刚需客卖掉买上海，因此房价调整到相对理性的价位。

不过那些有产业的环沪，也在想办法留住人。

比如最近的太仓，对于大专及以上的人才，直接贴钱买房，大专 5 万、本科 10 万、硕士 20 万、博士 30 万。

也是借鉴了那些成功的产业新城的思路，先得有产业、然后吸引人才，最后让他们留下来，这才是一个城市发展的最佳思路，也是楼市的。

而在和很多持有环沪房东以及中介聊天的过程中，也了解到即便在下跌的行情中，不同类型的产品抗跌性也不同。

环沪最抗跌的是吴江和嘉善，尤其是吴江，距离最高点峰值跌幅不到 10%，可以说是很稳了。

嘉善优势在于它的交通规划，这里目前已建成的就有两条铁路通往上海，沪杭高铁、沪杭普速铁路。

未来还有 2 条在建 / 规划城际铁路，分别是沪苏嘉城际、通苏嘉甬高铁。

以及上海 17 号线延长线，未来有可能会形成至少 5 条轨道交通互联的格局。

且嘉善不单单只是靠喊着融入上海的口号，自己的硬实力也在步步做强，其他不看，2024 年嘉善县 GDP 已经超过 950 亿，距离千亿县目标已经不远了。

吴江作为苏州的一个区，本就是和县城和地级市不是一个能级的，因此吴江的房价实际上不太会受上海市场变化的影响，更多的还是本地需求在支撑。

所以，大家感受到了吗，那些拥有自身产业能够创造内部刚需和改善需求的环沪，在这轮周期下，还算勉强能够支撑过去。

二

" 客户都在等整个小区最便宜的一套。"

所以此时谁在买入环沪，和在太仓做了多年房产交易的中介大飞聊了聊，发现最近环沪的太仓，二手成交量有涨。

我很好奇，现在到底谁在低价接盘，需求在哪里。

从他的描述中，这两年还在进入的环沪市场的客户，基本都是本地客户。

" 所有客户都在等小区里最便宜的一套房。"

太仓距离上海市区也就四十多公里，是环沪里距离上海市区最近的，距离上看，相当于上海的郊区。

房价更是低于当时的昆山花桥和嘉定，因此自然成为想要投资环沪客户的选择。

当年太仓最贵的房子备案价能达到 2.7 万左右，而现在太仓备案价高的新盘都开始打折，而纯新盘入市，部分备案价也只有 1.5 万。

新房卖不动，不过最近二手量却起来了，接盘的客户多是本地需求，上海客户都消失了，投资客也都在择机离场。

" 最好卖的还是便宜的学区房。"

最近成交的一套，买家是在太仓工厂的小夫妻，为小孩读书买入，也是看上了目前科教新城的学区和跌下来的性价比。

太仓这个地方有自己的产业，本地人购买力也充足，所以二手还有市场。

环沪新房的冷淡也传导到中介行业。

大飞前两年就开始不做新房渠道了，即便现在的中介佣金已经从当年的 5~6 万，涨到了 19 万，但是他在环沪卖掉一套新房实在是太难了。

因为 " 新房跌，二手房价就更低，客户只看性价比，很多次新二手在出售，房东没住过，和新房没区别 "。

" 现在抛盘的房东太多，他们很着急变现，要么拿现金去上海买一套，要么先持有现金，因此总有房东能够给出更低的价格。"

大飞是从环沪楼市最火的 2019 年就开始在这里做中介的，他所在的太仓科教新城位于嘉定、昆山的交界，有沪苏通铁路经过，并设有太仓南站，因此太仓南部的科教新城板块也成为当年环沪客户的重仓区。

苦于没有上海购房资格，手上又有大几十万现金的投资和刚需客户，疯狂在上海附近有轨交或者高铁、轻轨利好的环沪县城找机会。

最疯狂的时候，大飞带团队三个月成交了 75 套，" 每天都在群里发喜报，每成交一套就要请客，经常给同事买奶茶。"

新盘打折卖不动，二手抛盘砸盘客户多，但反而，在这样的市场下，太仓的二手成交量倒是在三月起来了，上个月大飞的门店就成交了 11 套，算是吃到这波楼市小阳春的红利。

跌出性价比之后，中介开始转向二手。

选择此刻进入环沪市场买房的客户，全都以自住、学区、改善的需求为主，投资客早早就降价离场了。

而新房市场的冷淡，让不少当初靠卖新房赚钱的中介们，转向卖更有性价比的二手。

三

为什么环沪现在会如此下跌？

前几年的环沪吸引的是这些人：

一种是上海购买力被挤压外溢的一批投资客，另一种是差首付的刚需家庭。

就靠这两点，掀起了好几年环沪市场的热度。

为什么不好卖了呢？

因为这两种客户从逻辑上，全都消失了。

一方面，即便是上海大部分郊区都存在房价回调的趋势，投资者很难再对环沪报以期望。

苏苏也在 2015 年买入过太仓总价约 80 万的房子，而在 2019 年这套房最高涨到过 240 多万。

2022 年开始，太仓房价开始下滑，最后苏苏在 2024 年中把这套房卖出，价格最后定格在 145 万。

" 看着下跌的趋势，谁都不愿意资产在亏钱。"

这是苏苏作为曾经环沪投资客给的回答

另一方面，差首付的刚需家庭发现，当上海的房价也在调整，自己好像够得上郊区或者市区老破小的首付了。

去年，我们身边就有卖出环沪房子买入上海老破小的案例，逃离环沪想办法买上海，是很多当年环沪客户的资产转移轨迹。

在环沪，文旅养老大盘是跌得最猛的房子。

是以养老概念支撑的超级大盘，启东的恒大海上威尼斯和绿地长岛，是我这次市调看到跌幅最猛的房产。

两个大盘配套建设不完善，交通不便利，又因为超大体量，比其他地方更容易引起房价踩踏。

比较抗跌的房子是学区房，也只有学区好卖，环沪的需求已经逐步回归至当地客户的自住需求，学区房是硬通货。

比较抗跌的环沪城市，需要有源源不断的当地购房客户支撑，比如产业较为强势的昆山、吴江、嘉善等，投资客和上海刚需离场后，它们还有本地客户的改善需求。

至于关于环沪楼市的未来，我问了身边两位买在环沪的朋友，一个是自住的强哥，另一个是早年投资的苏苏。

因为限购和上海房价上涨而在 2021 年买入花桥商品房作为婚房，现在依然还在花桥上海坚持双城生活的强哥说 " 不看了，怕看了伤心。"

我随手搜了一下他家小区最新成交价，当初 2 万 / 平出头的房子，最新成交的一套只有 1.1 万 / 平。"

跌去的一半，已经足够在上海现在买二手的首付，但他却无法半价割肉。

去年，刚以 145 万卖掉手上太仓房子的苏苏，自己上周刚看了太仓那套环沪房子的最新挂牌价，现在已经低到 120 万，她说，" 应该还会继续跌。"

而我也才发现，也不是谁都有资本逃离环沪，那些早年低价买入的投资客，才有资本离场。

最后被套牢的都是那些最高点买入的普通人。